Ein Interview mit Dr. Michael Merkl. Von Mathilda März

Interview

Dr. Michael Merkl hat seinen Lebensmittelpunkt nach Studium und Promotion in Physik in Augsburg, Edinburgh und Trento wieder in seiner Heimatstadt München. Neben seiner Tätigkeit für ein internationales Technologieunternehmen verfolgt er den Münchner Immobilienmarkt seit zwei Jahrzenten aus Mieter-, Vermieter-, Investoren- und Projektentwickler-Sicht. Michael war zwischen 2004 und 2006 in der Grundförderung der FNF.

Mathilda März: Du agierst sowohl als Mieter wie auch als Vermieter in München, auf dem wohl verrücktesten Immobilienmarkt Deutschlands und kannst diesen daher aus zwei Perspektiven beurteilen. Wo genau gehen die Vorstellung von Wohnungssuchenden und Objekteigentümer auseinander?

Dr. Michael Merkl: Das passiert meist schon weit vor dem Besichtigungstermin. Wenn ich eine Wohnung vermieten möchte, dann habe ich vorher eine ungefähre Vorstellung davon, an welche Zielgruppe ich vermieten möchte. Möchte ich das fragliche Objekt langfristig vermieten, dann werde ich bei der Auswahl auch eher jemanden nehmen, der die Wohnung nicht nur als Zwischenstation plant. Dann muss ich mir aber auch dem bewusst sein, dass dieser Mieter darin möglicherweise auch bis zu seinem Lebensende wohnen möchte. Vermiete ich sie aber beispielsweise an Person wie Studenten, welche höchstwahrscheinlich nur zwei bis drei Jahre dort wohnen werden, bedeutet das wiederum, dass ich danach neue Mieter suchen muss. Und nach diesen Vorstellungen filtere ich auch die Anfragen. Daher passiert es manchmal, dass selbst bei adäquatem Anschreiben ein Interessent nicht zu einem Besichtigungstermin eingeladen wird. Etwas, das einen als potentiellen Mieter erst einmal ärgert, weil man auf die Vorstellungen des Vermieters keinen Einfluss nehmen kann. Aus Vermietersicht steckt aber der Gedanke dahinter, dass sich bei der Vergabe des Objektes die jeweiligen Interessen möglichst decken.

Aber sind wir mal ehrlich: Selbst der Normalverdiener kommt in München, Hamburg und Co. häufig nicht mal an den Punkt, sich überhaupt für ein Objekt zu bewerben, weil jeweilige Miete einfach nicht bezahlbar ist, mit der Tendenz steigend. Aus Deiner Sicht als Vermieter: Welchen Anreiz müsste die Politik denn setzen, damit günstige Mieten auch für die Hauseigentümer wieder attraktiver sind?

Das ist eine gute Frage. Dafür muss man sich vor allem einmal darüber bewusstwerden, was eine Immobilie für viele Deutsche ist: nämlich eine sichere Geldanlage. Ich höre häufig den Satz: „Was soll ich denn sonst machen mit meinem Geld?“. Gerade in München befindet sich relativ viel Geld, dass nach Anlageoptionen sucht. Das treibt die Kaufpreise hoch und damit teilweise auch die Mieten. Das Geld in Anleihen zu investieren, gilt aufgrund des Niedrigzinsumfelds momentan als Verlustgeschäft und Aktien haben den Ruf nicht sicher genug zu sein. Solange keine Alternative gesehen wird, wird sich an dem hohen Kaufpreisniveau für Wohneigentum nichts ändern. Und hohe Kaufpreise bedeuten auf Vermieterseite meist hohe Mieterwartungen.

Also müsste quasi der Kapitalmarkt attraktiver gestaltet werden, damit der Immobilienmarkt etwas entlastet wird?

Das wäre mal eine interessante Diskussion. Wenn sich Anleihen wieder stärker lohnen würden, würde das die Anreizpunkte verschieben? Wie stark wäre der Einfluss auf den Kauf- als Mietpreis? Ich glaube schon, dass sich eine Entlastung ergeben würde.

Das würde dann ja bestenfalls bedeuten, dass sich das Leben in einer Großstadt wieder mehr Menschen leisten können. Ist das überhaupt erstrebenswert? Denn dann könnte das Angebot der Nachfrage ja noch weniger gerecht werden, als es bisher.

Richtig. Hier muss man einen Blick auf die Nachfrageseite werfen. Die eigentliche Frage ist doch, weshalb immer mehr Menschen vom idyllischen Land in die Großstadt ziehen. Das liegt ja auch daran, dass Fabriken automatisiert werden und dadurch Jobs auf dem Land wegfallen. Das wäre dann unproblematisch, wenn sich dafür neue Konzerne an diesen Orten ansiedeln würden. Die Realität sieht jedoch anders aus: Nehmen wir ganz aktuell Google und Apple, die beide ihre Kapazitäten ausbauen, jedoch nicht auf dem Land, sondern in den Stadt. Das geht einerseits mit gut bezahlten Arbeitsplätzen und somit einer hohen Kaufkraft einher, andererseits lockt dies aber auch mehr Menschen vom Land in die Städte. Notwendig wäre also eine Stärkung des ländlichen Raumes, zum Beispiel indem man große Unternehmen eben eher außerhalb ansiedelt.

Heißt das, mehr Regulierung durch den Staat? Sprich möglicherweise auch strengere Bauvorgaben für Investoren oder Konzepte wie Enteignung?

Ich denke, solch radikale Maßnahmen helfen weder kurz- noch langfristig. Neubauen und Nachverdichten ist ein guter Anfang, kann der Nachfrage aber auch nur bedingt gerecht werden. Es bleibt also der Ausbau ländlicher Regionen. Auch hier kann man radikal vorgehen, indem man beispielsweise mehr Universitäten aus der Stadt verlagert. Sinnvoller ist es aber, sich eben eher darum zu bemühen, dass sich auch Unternehmen außerhalb der Ballungsgebiete ansiedeln.

Mehr Bauen, schnell bauen, günstig bauen – das sieht die momentane Wohnungsbaupolitik der Freien Demokraten vor. Umsetzbar oder nicht?

Ich bin für maßvolles Nachverdichten. Einem Mehr an Bauen stehen allerdings zwei Dinge im Weg: Zum einen, dass viele Bauvorhaben schon im Keim erstickt werden, weil entweder gar nicht erst eine Baugenehmigung erteilt wird oder aber behördliche Regulierungen dem Schaffen von günstigem Wohnraum entgegenstehen. Wenn beispielsweise das Fällen von drei Bäumen zum Zwecke des Errichtens eines kleinen Mehrfamilienhauses das gesamte Projekt auf einmal um 30.000 € teurer macht, muss man sich die Frage stellen, ob solche Regulierungen wirklich noch verhältnismäßig sind. Zudem müsste einem Mehr an Wohnraum auch ein Mehr an Infrastruktur folgen, sprich mehr Schulen, Kindergärten, Nahverkehr. Auch das braucht wieder Platz. Einfach drauflosbauen funktioniert also weder theoretisch noch praktisch.

Steht sich in dieser Hinsicht die Bevölkerung nicht auch manchmal selbst im Weg? Stichwort Tempelhofer Feld in Berlin: 380 Hektar freier Fläche in Berlin, die aufgrund eines Volksbegehrens nicht bebaut werden kann.

Ein Volksbegehren gegen den Bau von tausenden von Wohnungen ist vor dem Hintergrund der Wohnungsnot schon etwas widersprüchlich. Ich würde aber sagen, hier unterscheidet sich München von Berlin. Es gibt zwar ebenfalls einen großen öffentlichen Druck gegen steigende Mieten, allerdings wird die Bebauung von freien Flächen hier nicht zu einem so großen Zankapfel zwischen Bürgern und Regierung. Eher im Gegenteil, es besteht Einigkeit darüber, dass keine Eingemeindung stattfinden soll, aber bestehende Freiflächen werden nachverdichtet, Baulücken geschlossen und Hinterhöfe zugebaut. Vor bald zwanzig Jahren gab einen ähnlichen Bürgerentscheid in München. Damals hat man sich aktiv gegen den Bau von Hochhäusern entschlossen. Auch das finde ich nur teilweise nachvollziehbar. Denn damit hat man sich die Möglichkeit genommen, mehr Platz zu schaffen. Und wegen zwei Hochhäusern mehr würde aus unserem Millionendorf auch nicht gleich New York werden.

Sprichwort Hochhaus: In Tokio ist ein Hochhaus in Planung, welches Wohn- und Lebensraum für bis zu 30.000 Menschen bieten soll. In vielen deutschen Städten sorgt dagegen schon ein Haus mit mehr als 12 Stockwerken für Unmut. Woran liegt das?

Wohnkonzepte, die auf extrem dichtes Wohnen ausgelegt sind, finden in Deutschland keinen Anklang. Ein gutes Beispiel dafür ist das Olympische Dorf, welches anlässlich der Olympischen Spiele 1972 in München errichtet worden ist. Dort wurde versucht, möglichst viel Wohnraum auf möglichst kleiner Fläche zu schaffen. Für die meisten Menschen ist das aber eher abschreckend. Der Trend geht eher zum kompakteren Wohnen: Während eine Zwei-Zimmer-Wohnung früher bei 60 qm lag, liegt sie heute bei circa 45. Anstatt einer Badewanne gibt es dann eine Dusche, aus Küche und Wohnzimmer wird eine Wohnküche.

…in die dann wahrscheinlich circa 600 Menschen gerne einziehen würden. Du hast bei der Vermietung deiner Immobilien den gesamten Prozess schon einige Male durchlaufen. Was erhöht die Chancen auf eine erfolgreiche Immobiliensuche?

Wenn man gute Chancen haben möchte, möglichst schnell eine Wohnung zu finden, sollte man die Suche in gewisser Weise wie einen Vollzeitjob handhaben. Heutzutage läuft der Wohnungsmarkt über viele verschiedene Medien und Portale. Und nicht selten fängt der frühe Vogel den Wurm, gerade bei Angeboten auf Facebook und Co. Bezüglich des Anschreibens ist weniger mehr: Am besten so kurz und prägnant wie möglich ein paar Sätze drüber, wer du bist und warum du suchst. Und vor allem sollte der Umgang mit dem Mietinteressenten sich möglichst unkompliziert gestalten. Dreimal den Besichtigungstermin zu verschieben kommt natürlich nicht so gut an. Und wenn der Interessent, dem die Wohnung am Ende vermietet werden soll, ewig nicht erreichbar ist, dann läuft er natürlich Gefahr, dass diese an jemand anderen geht.

Zum Ende noch eine Frage, die sich nach all dem stellt: Lieber Kaufen oder Mieten?

Ich habe selbst Immobilien, daher kann ich dem Kaufen natürlich etwas abgewinnen. Ich muss allerdings auch sagen: In München ist Kaufen zurzeit sehr teuer. Momentan würde ich davon also abraten, weil das Risiko, dass man zu teuer kauft, sehr hoch ist. Wenn ich eine Prognose abgeben sollte, würde ich sagen, dass bei den Mieten das Maximum bald erreicht ist. An fallende Kaufpreise glaubt gerade kaum jemand, allenfalls an eine Seitwärtsbewegung. Das sind aber natürlich nur persönliche Einschätzungen.

freiraum #65